"전세대를 아우르는 놀이터 경기 남부 초대형 복합 쇼핑 테마파크 스타필드 안성"

1. 용역형태 : PM+CS

2.주요과업

- 스타필드 하남, 위례, 옥길에 이은 스타필드 프로젝트로 설계단계부터 시공, 준공, 오픈 후 정산까지 전 과정에 걸쳐 설계, 공정, 품질, 원가, 안전관리 및 공사감리 업무 수행

- 리스크 관리 및 사업비 절감 방안, VE 검토 및 오픈 일정 준수 등 클레임 처리

3. 프로젝트 개요

- 프로젝트명 : 스타필드 안성

- 위치 : 경기도 안성시 공도읍 진사리 1-4 외 19필지

- 건축면적 : 54,400.11㎡

- 대지면적 : 109,173.00㎡

- 연면적 : 239,402.26㎡

- 규모 : 지하 2층 / 지상 6층(최고높이 63.00M)

- 주용도 : 복합건축물(판매, 운동, 문화 및 집회시설

- 주차대수 : 총 4,364대 (3,521대 + B부지 843대)

- 발주처 : (주)스타필드안성(신세계 프라퍼티 + 터브만 아시아)

- CM+CS : (주)한미글로벌

- 시공사 : 신세계건설(주)

- 기간 : 2018.08 ~ 2020.08

4. 프로젝트 특징

스타필드 안성은 안성시 및 경기남부권 유일의 대형 복합쇼핑센터로 지하 2층부터 지상 6층으로 이루어진 본 건물과 63m 전망타워로 이루어져 있습니다. 쇼핑몰, 영화관, 엔터테인먼트 시설, 키즈 테마파크 등 생활, 문화, 여가 들이 결합된 신개념의 체류형 복합시설입니다. 한미글로벌은 설계와 시공을 병행하는 Fast Track 성격의 교외형 복합 쇼핑 테마파크로 설계, 토목, 건축, 공정, 구조, 기계설비, 전기, 소방 관리 분야의 CM단 구성으로 설계단계, 시공단계의 CM+CS 업무 수행을 진행하였으며 2020년 10월 7일 그랜드 오픈을 성황리에 마무리 하였습니다.

5. 현장위치도

6. 건축계획

(1) 배치도

(2) 단면 및 평면계획

7. 조감도

(1) 북측 조감도

(2) 남측 조감도

8. 업무범위

(1) 주요 업무 Scope

(2) 조직도

9. 기타 사진

(1) 전경사진

(2) 전망타워(63m)

(3) 고메스트리트 내부

(4) 푸드코트

(5) 푸드코트 외부 발코니

10. 단장 인터뷰

Q. 프로젝트에 관한 간략한 소개 부탁 드립니다.

스타필드 안성은 포스트 코로나시대의 오프라인 유통 붕괴를 준비하는 아마존의 전략으로 쇼핑에 대한 혁신적인 발상을 실현하고 일회성 매출에 초점을 맞춘 쇼핑몰이 아닌 기존의 쇼핑몰을 한 단계 업그레이드 한 '쇼핑 테마파크'를 지향합니다. 

지하 2층, 지상 6층 규모로 조성된 건축물에 창고형 할인매장 트레이더스, 고메스트리트, 잇토피아 식음(F&B) 시설, 영화관 메가박스, 스포츠 시설 스포츠몬스터, 토이킹덤, 일렉트로마트, 물놀이 시설 아쿠아필드까지 지금까지 출점한 스타필드에서 인기를 검증 받은 다양한 키즈, 엔터테인먼트, F&B 시설을 강화했습니다.

또한 스타필드 안성은 펫파크가 마련되어 있어 반려동물 동반이 가능하며 계절마다 새로운 꽃과 초목을 볼 수 있는 친환경 습지주변 산책로, 키즈 전용 도서관 별마당 키즈, 실외 어린이 체험시설 등이 마련되어 있습니다.

Q. 성공적인 PM의 밑거름은 무엇이라고 생각하십니까?

"고객의 니즈를 파악하고 분석하여 업무효율을 최대로 끌어올리는 것이 성공적이 PM의 밑거름 입니다" 스타필드 안성 프로젝트 현장은 그동안 스타필드 하남, 위례, 옥길과 같이 유사 사례를 수행한 실적이 있는 구성원을 통해 엔지니어링 측면의 기술을 극대화 하였으며 이전 사례들을 통해 공기와 사업비에 가장 큰 관심을 두고 있는 고객에게 본사 엔지니어링 팀의 Cost 관리와 설계단계의 VE 실적은 발주처의 만족을 이끌어 낼 수 있었습니다. 

또한 안전문제로 인해 사업비와 공기에 타격을 받았던 고객의 고민 해결을 위해 새로운 안전관리 방식을 도입하였습니다. 주간단위로 PM단과 시공사 patrol 협의체를 구성하고 외국인 안전관리자의 새로운 사고와 교육으로 중대재해 Zero를 실현하였습니다. 

발주처의 요구사항인 4대 품질관리(기밀, 누수, 통기·통수, 승강설비동작이상)를 위한 전문기술자를 투입하여 방수, 단열, 구조 기술지원에 따른 안전성 확보와 공사 이전 상세도 검토에 따른 하자요인을 사전에 발굴 및 개선하고, MD에 의한 설계변경을 적절히 대응하여 높은 품질과 계획된 일정에 성공적인 그랜드 오프닝으로 고객 만족을 이끌어냈습니다. 

Q. '고객'은 우리의 핵심가치 중 하나입니다. 스타필드 안성 프로젝트에서는 고객을 위해 어떤 노력을 기울였는지요?

본 프로젝트는 Pre-Construction 단계와 Construction 단계에 참여하여 대공간 건축물 시공을 위한 각종 Engineering 지원 및 공사감리 업무를 수행하였습니다. 또한 시공사 CM과 협업 체계를 구축하고 설계사를 리드함으로써 업무 전반에 대한 효율성을 증대할 수 있었습니다. 

- 설계검토 및 VE : 스타필드 하남의 성공적인 설계관리, VE 및 공사관리로 인한 연장된 수주라는 점을 감안할 때, 공사절차와 기준의 적용 및 기술적 사항에서 수많은 검토와 높은 원가절감에 대한 기대가 있었습니다. 이는 구성원에게 이미 성공적으로 수행되었던 기존 프로젝트 보다 더욱 원가를 낮추어야 하는 부담감으로 다가왔을 뿐만 아니라, 사회적 분위기의 변화로 GMP 관리대비 최종 공사계약 비용이 높아 발주자로부터의 볼멘 소리를 감수하여야 했습니다. 이후 현장에서 MD에 따른 설계 변경 비용의 적정성 검토와 공사비의 변화의 흐름을 빠르게 정리하여 보고하고, 불합리한 부분의 거품을 걷어내어 안정적인 원가관리를 진행할 수 있었습니다. 이는  고객의 만족을 다시금 이끌어 낼 수 있었고 추가 프로젝트 수주에 대한 기대치도 또한 높일 수 있었습니다.

- 품질관리 : 이전 프로젝트의 실패에 따른 4대(기밀, 누수, 통기·통수, 수직동선(ELEV/ESC)동작이상) 중점 품질 관리 항목을 선정하여 집중적으로 관리 하였습니다. 품질확보를 위한 전문기술자를 투입하여 방수, 단열, 구조, 기술지원으로 품질에 대한 엄격한 원칙을 준수하였고 이는 발주자의 신뢰를 굳건히 하는 계기가 되었습니다. 특히 덕트 하우징에서는 누수를 방지하기 위한 콘크리트 방수턱, 덕트 주위방수, 덕트 보온재, 2중 커버 설치와 외장 차수판, E/J 2중 커터 설치, 기밀성을 높이기 위한 단열재, 누기가 될 곳에 대한 확인 점검으로 잦은 태풍에도 누수가 없어 임대 매장과의 분쟁이 발생되지 않아 이 또한 발주자로부터 신뢰를 얻을 수 있었습니다. 

- 안전관리 : 시공사와의 Safety Topic Training을 실시하여 [대공간에서 나홀로 작업], [사다리작업에 의한 추락], [용접공사로 인한 화재]를 중점 위험요소로 인지하고 재해 예방 활동을 습관화 하였습니다. PM단과 시공사는 안전Patrol 협의체를 구성하여 PM단 지휘 하에 진행되는 주간 단위의 Patrol을 통해 지속적인 안전점검을 실시하였고, 격월로 비상사태 대비훈련을 실시하여 재해 발생 시나리오를 미리 예상하고 피드백 조치를 통해 예방할 수 있었습니다. 위 활동들을 토대로 위험 요인의 분석과 개선활동이 철저히 진행되도록 하였고, 외국인 안전 전문가를 통하여 새로운 사고방식을 통한 차별화된 안전관리로 활력을 더해주었습니다. 그 결과 스타필드 안성 현장은 중대재해 없이 종결 할 수 있었습니다. 

- 공정관리 : 사회적인 변화의 흐름으로 공기에 대한 계획도 변화 할 수 밖에 없다고 판단하여 PM단도 유동적으로 대응하였습니다. 시공상세도의 사전검토 및 공사완료 이전 선제적 검측으로 재시공을 방지하였고, 휴일/야간 검측으로 공사대기시간을 최소화함으로 공기 단축을 위해 많은 노력을 하였습니다. 판매시설 특성에 따라 설계변경이 공사기간을 지연시킬 수 있으나, 구조 전문가의 투입으로 설계 변경에 따른 빠른 구조적 안정성을 제시하여 자재구매, 공장가공을 Fast Track으로 정리할 수 있었습니다. 또한 외산자재 기계설비, ESC, ELEV 등은 빠른 발주를 통하여 Long Lead Item 자재 관리를 효율적으로 관리함으로서 계획된 일정에 그랜드 오프닝을 할 수 있었습니다.

Q. 특별히 기억나는 에피소드가 있다면 소개 부탁 드립니다.

스타필드 안성에는 많은 이야기가 숨어 있습니다. 그 중 영국 런던에 위치한 현대미술관인 테이트 모던(Tate Modern)을 연상시키는 외관의 스타전망대는 스타필드 안성의 랜드마크로 손꼽힙니다. 이 전망대는 63m 아파트 20층의 높이로 전망대에 올라가면 인근의 상수리나무 숲과 야외 광장을 한 눈에 볼 수 있습니다. 이 전망대의 결정 과정에서 전망타워의 높이를 높이려는 디자인 컨셉과 높이를 낮추려는 인허가 관청 등 많은 관계자들의 명분과 실리의 논쟁으로 지금의 랜드마크가 완성되었습니다. 

Q. 마지막으로 하고 싶은 말씀이 있으신지요?

스타필드 안성 프로젝트는 Pre-Construction 단계와 Construction 단계의 4년이라는 시간이 투입되었습니다. 그 동안 본 프로젝트를 거쳐간 많은 구성원분들의 땀과 노고에 경의를 표하며, 대규모 체류형 복합 쇼핑 테마파크 프로젝트 특성에 따라 차기 프로젝트는 더 나은 건설의 가치를 창출 할 수 있도록 원가관리, 설계관리 구성원이 프로젝트 시작부터 종료시점까지 배치가 되어야 한다고 생각합니다.

현장 및 본사 구성원, 전문가 그룹 뿐만 아니라 프로젝트에 관계되는 발주자 및 시공사 그리고 여러 전문가 그룹의 땀과  노고에 감사드립니다.