일반적으로 미국 법률 법인들은 고수익을 내기 위해 좋은 건물에 입주한다. 돈을 많이 버는 게 가장 간단한 이유다. 고객들에게 좋은 인상을 주고, 양질의 변호사를 끌어오기 위한 목적도 크다. 그래서 비교적 편리하고 위치가 좋은 건물을 선호한다. 최근 미국 경기가 상승세를 이어가면서 대도시 중심으로 신규 오피스 건설이 크게 증가했다. 오피스 빌딩 개발의 성공은 얼마나 빨리 장기 임차인을 채우느냐에 달려 있다. 개발사들이 로펌을 유치하는 데 혈안인 이유다.

경제성장에 로펌도 확장세

미국의 경제성장과 함께 로펌도 성장하고 있다. 그만큼 일거리가 많아졌기 때문이다. 최근 JLL(Jones Lang LaSalle, 글로벌 종합 부동산 서비스 회사)이 내놓은 2017 로펌 전망에 따르면, 2018년 세계경제는 3% 성장할 것으로 예상된다. 이는 2011년 이후 최고치다. 경기 상승과 함께 성장하는 것이 법률 서비스업. 이에 따라 당분간 로펌의 성장과 인력 충원은 계속될 것이다. 그만큼 오피스 공간이 더 필요할 것이다. 그러면 과연 로펌들은 어느 지역에서 확장하고 싶어 할까? JLL은 대도시를 점쳤다. 젊은 변호사들이 속한 밀레니엄 세대가 몰려드는 곳 말이다. 2010년 이후 로스쿨 입학이 24.8% 감소하면서 법률 업계는 앞으로 인력 부족 현상을 겪을 것으로 예상된다. 그만큼 재능 있는 변호사를 찾기 어려워질 것이다. 인재를 모시기 위해 로펌들도 업무 중심 지구(CBD)에서 확장할 수밖에 없다. JLL은 “로펌이 속한 ‘높은 가치 증진 서비스’ 업계의 고용은 막대한 규모의 경제를 실현할 수 있는 몇몇 대도시권에 집중될 것”이라고 전망했다.

현재 미국에서 신규 건설 중인 오피스 건물 면적은 6500만 ft²(약 600만㎡)를 넘어선다. 이 중 절반 이상인 53.9%의 신규 공급이 6대 미국 법률 시장인 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 워싱턴, 보스턴, 시카고에 몰려 있다.

경쟁 심화에 테넌트 컨세션 등 증가

여기서 우리는 오피스 빌딩 개발사와 로펌 간 접촉점을 찾을 수 있다. 미국의 오피스 건설, 즉 공급이 늘고 있다. 그리고 그중 대부분은 대도시권에 몰려 있다. 로펌들은 계속 성장하고 있으며, 신규 인력이 밀집한 대도시권에서 확장하려 한다. 그러면, 신규 공급이 늘어난 미국 대도시 다운타운의 오피스 상당 공간을 로펌들이 채울 가능성이 높다. 그리고 높은 공급률로 인해 로펌들은 유리한 조건의 신규 오피스 공간을 찾을 것이다.

2015년 이후 미국 CBD 지역의 테넌트를 위해 제공하는 컨세션(Concession, 인테리어 공사비 지원이나 무상 임대 등 임차인에게 제공하는 경제적 혜택) 비용이 임대료에서 차지하는 비중은 평균 15.3%다. 하지만 위의 6개 도시의 비율은 33.8%로 이를 두 배 이상 웃돈다. 또 TI(Tenant Improvement) 지원금도 6개 도시의 평균이 85.38달러로 미국 내 평균 37.9달러보다 훨씬 높다. 무상 임대 기간도 9.3개월로, 미국 내 평균 8.1개월을 넘어선다. 그만큼 로펌들은 대도시에서 좋은 조건의 사무실 임대 공간을 확보할 수 있다.

변호사당 면적 줄어 임대 비용은 그대로

보통 미국에서는 30% 이상 사전 임대가 됐을 때 오피스 건물 건설을 시작한다. 이런 사전 임대 없이는 은행 대출을 받기 어렵기 때문이다. 이때 로펌들을 앵커 테넌트로 확보하는 경우가 많다. 그만큼 로펌은 임대 결정을 남보다 빠르게 내리면서, 좋은 조건에 새 건물로 이주할 수 있다. 댈러스 다운타운도 최근 3~4년 사이 신규 건물에는 PWC나 KPMG 등의 글로벌 회계 회사와 함께 좋은 로펌들이 사전 임대하는 경우가 많았다.

사실 로펌들이 오래된 건물을 나와 신규 건물로 이사하는 경우 전체 임대 금액이 크게 올라가지는 않는다. 10년 전만 해도 일반적으로 로펌에서 사무실을 임대할 때 변호사당 임대 면적을 1000ft²(약 92.9㎡) 이상으로 계산했다. 하지만 이제 사무 공간의 효율성이 증가하면서 이를 약 700ft²(약 65㎡)로 줄였다. 이에 따라 기존 임대 공간보다 면적을 줄여도 같은 인원을 수용할 수 있다. 새 건물로 이주해도 전체 임대 금액은 크게 올라가지 않는 것이다. 젊은 밀레니엄 세대가 좋아하는 깨끗한 새 건물로 이사하면서도 경제적으로 크게 부담되지 않는다. 잘나가는 로펌들이 이사를 주저할 이유가 없는 것이다.